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Lettre de contestation de l'état des lieux de sortie

Modèle de lettre pour contester un état des lieux de sortie ou des dégradations injustement imputées. Distinction usure normale et dégradations.

Contexte juridique

L'état des lieux de sortie compare l'état du logement avec celui constaté à l'entrée. Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie le coût des dégradations imputables au locataire, mais pas l'usure normale liée à un usage prolongé. Une moquette légèrement marquée par un canapé après plusieurs années, des murs jaunis ou une peinture défraîchie relèvent de l'usure normale, pas de dégradations. Si vous contestez tout ou partie des sommes retenues, vous disposez de plusieurs leviers : exiger les justificatifs (devis, factures réels et non forfaitaires), invoquer la vétusté (qui doit être prise en compte selon une grille de référence), et démontrer le caractère normal de l'usage. Faute d'accord amiable, la commission départementale de conciliation puis le tribunal judiciaire peuvent trancher.

Base légale : Art. 3-2 et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, décret n°2016-382 du 30 mars 2016, décret n°87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives)

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Le modèle de lettre

[Prénom Nom] [Nouvelle adresse] [Code postal — Ville] [Téléphone] [Email] [Nom du bailleur ou de l'agence] [Adresse du bailleur] [Code postal — Ville] À [Ville], le [Date] Objet : Contestation de l'état des lieux de sortie et des sommes retenues Lettre recommandée avec accusé de réception Madame, Monsieur, J'étais locataire du logement situé au [Adresse du logement loué] que j'ai libéré le [Date de sortie]. Suite à l'état des lieux de sortie réalisé ce même jour, vous m'avez notifié, par courrier du [Date du décompte], la retenue sur mon dépôt de garantie d'un montant de [Montant retenu] € au titre de [Motifs invoqués par le bailleur]. Je conteste formellement ces retenues pour les motifs suivants : [Détail des points contestés et arguments : — Préciser chaque poste contesté — Distinguer dégradation et usure normale — Mentionner la durée d'occupation et la vétusté éventuelle — Joindre photos d'entrée si possible] Je vous rappelle qu'en application du décret du 30 mars 2016 et de la jurisprudence constante (notamment Cass. 3e civ., 15 juin 2017), le bailleur ne peut retenir sur le dépôt de garantie que les sommes correspondant à des dégradations effectives imputables au locataire, à l'exclusion de l'usure normale du logement. La vétusté doit également être prise en compte au prorata de la durée d'occupation. En outre, conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ces retenues doivent être justifiées par des devis ou des factures détaillées, et non par des forfaits ou des estimations. Je vous demande, en conséquence, de bien vouloir : — Me transmettre les devis ou factures justifiant chaque retenue ; — Procéder à la restitution de la somme indûment retenue, soit [Montant réclamé] €, dans un délai de huit jours à compter de la réception de la présente. À défaut de réponse satisfaisante, je saisirai la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire compétent. Dans l'attente de votre retour, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. [Signature]

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Questions fréquentes

L'usure normale résulte d'un usage prolongé conforme (peinture jaunie après 7 ans, moquette tassée). La dégradation provient d'un mauvais usage ou d'un dommage (trou dans le mur, brûlure, casse). Seules les dégradations sont imputables au locataire.

Oui. Une grille de vétusté peut être annexée au bail (loi ALUR). Sinon, la jurisprudence applique des taux d'amortissement standards : peinture amortie en 5-7 ans, moquette en 7-10 ans, équipements électroménagers en 10 ans.

Oui. Le bailleur doit fournir des devis détaillés, ou mieux encore des factures réelles correspondant aux travaux effectués. Les forfaits ou estimations sans justificatif ne sont pas opposables.

Vous avez 10 jours après signature pour ajouter des éléments à l'état des lieux lui-même. Pour contester les retenues sur la caution, le délai est de 3 ans à compter de la connaissance du décompte.

Le bailleur en a une copie obligatoire. Sinon, à défaut d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui peut jouer en votre faveur (art. 1731 du Code civil).

Ce modèle est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de situation complexe, consultez un avocat.

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