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Lettre de mise en demeure pour empiètement sur propriété

Mettez en demeure un voisin qui empiète sur votre terrain avec ce modèle gratuit. Code civil, géomètre et recours judiciaire expliqués.

Contexte juridique

L'empiètement est une violation du droit de propriété qui se produit lorsqu'une construction, une clôture, une plantation ou tout autre élément déborde sur la propriété d'autrui. Le droit de propriété étant inviolable (art. 544 du Code civil), le propriétaire lésé peut exiger la démolition ou le déplacement des éléments empiétant, même minimes (jurisprudence constante de la Cour de cassation : l'empiètement, même de quelques centimètres, justifie la démolition). Préalablement à toute action judiciaire, il est fortement recommandé de faire établir un bornage contradictoire par un géomètre-expert, qui déterminera officiellement la limite de propriété. Ce document est nécessaire pour établir l'empiètement et en mesurer l'étendue. L'action en revendication du droit de propriété est imprescriptible. En revanche, si l'empiètement a créé une possession longue, ininterrompue et publique, le voisin pourrait dans certains cas invoquer la prescription acquisitive (art. 2272 du Code civil — 30 ans en général, ou 10 ans si titre et bonne foi). Il est donc important d'agir rapidement.

Base légale : Art. 544, 545 et 555 du Code civil ; Art. 2272 du Code civil (prescription acquisitive) ; Jurisprudence Cass. 3e civ. (empiètement = démolition de droit)

Liens utiles

Le modèle de lettre

[Prénom et nom] [Adresse] [Code postal — Ville] [Téléphone] [Email] [Nom du voisin] [Adresse du voisin] À [Ville], le [Date du courrier] Objet : Mise en demeure concernant un empiètement sur ma propriété Madame, Monsieur, Je suis propriétaire du bien immobilier situé [Adresse de ma propriété]. J'ai constaté depuis le [Date du constat] un empiètement sur ma propriété, constitué de : [Nature de l'empiètement]. Cet empiètement est contraire à l'article 544 du Code civil qui garantit le droit inviolable de propriété. Je vous demande en conséquence de bien vouloir y remédier dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la présente, en supprimant ou déplaçant les éléments empiétant sur ma propriété. À défaut d'accord amiable dans ce délai, je me réserve le droit de saisir le tribunal judiciaire compétent afin d'obtenir la démolition des éléments litigieux, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, et réparation du préjudice subi (art. 555 du Code civil). Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. [Signature]

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Questions fréquentes

Ce n'est pas obligatoire légalement, mais fortement recommandé. Le bornage contradictoire effectué par un géomètre-expert (assermenté) établit officiellement la limite de propriété. Sans bornage, le voisin peut contester la limite invoquée. Le coût est de 500 à 1 500 € environ, partageable entre voisins si bornage amiable.

Oui. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante : tout empiètement sur la propriété d'autrui, même infime, justifie la démolition des constructions empiétantes (Cass. 3e civ., 20 mars 2002). Le juge ne peut pas refuser la démolition au seul motif de son coût disproportionné.

Oui, sous conditions strictes. La prescription acquisitive (art. 2272 CC) requiert une possession continue, non équivoque, publique et à titre de propriétaire pendant 30 ans (ou 10 ans si titre apparent et bonne foi). Une simple construction sans contestation n'est pas une possession acquisitive automatique.

Saisissez le tribunal judiciaire (ou juge des référés en urgence). Le juge peut ordonner la démolition sous astreinte (pénalité financière par jour de retard). Si le litige porte sur la limite de propriété, une action en bornage judiciaire peut être engagée préalablement (art. 646 CC).

Ce modèle est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de situation complexe, consultez un avocat.

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